Rentabilidad neta real
Renta neta efectiva una vez descontados gastos, vacíos, reparaciones e impuestos. La cifra que de verdad deberías mirar.
Servicio
Tu cartera funciona. Ahora hazla eficiente
Cuando ya tienes inmuebles, el problema deja de ser encontrar uno más y pasa a ser otro: saber cuáles rinden de verdad, cuáles te están costando dinero sin que lo notes y qué decisión conviene tomar con cada uno.
El punto de partida
Los tres problemas que veo más a menudo
Casi todas las carteras que analizo tienen alguno de estos tres patrones, y ninguno se detecta mirando el precio de compra.
Rentabilidades de memoria
Casi nadie descuenta bien el vacío entre inquilinos, las reparaciones acumuladas, la comunidad, los seguros ni el coste de su propio tiempo. El resultado son cifras que parecen mejores de lo que son.
Capital sin trabajar
Inmuebles ya amortizados o con mucha plusvalía latente que no genera renta ni se ha refinanciado. Ese capital podría estar produciendo en otro sitio.
Decisiones por inercia
Titularidad, estructura del alquiler, deducciones aplicables y cómo se declara cada inmueble: pequeños ajustes que mueven mucho dinero a lo largo de los años.
Si tuvieras que vender hoy toda tu cartera y volver a comprarla desde cero con el dinero que vale ahora, ¿comprarías exactamente los mismos inmuebles?
Si la respuesta es no, hay decisiones pendientes. Ese es exactamente el trabajo de este servicio.
Qué analizamos
Auditoría de cartera, activo a activo
El resultado es un documento con el que puedes tomar decisiones, no un informe de opiniones generales.
Estructura de financiación
Tipo, plazo, garantías y coste del dinero. Analizamos si refinanciar libera capital y mejora el flujo de caja.
Fiscalidad y titularidad
Cómo se declara cada inmueble, qué deducciones aplican y qué preguntas llevar a tu asesor fiscal.
Estado técnico y CAPEX
Qué inversiones necesitarán tus inmuebles en los próximos años y cuánto deberías ir reservando para ellas.
Riesgo y concentración
Cuánto depende tu cartera de un solo inquilino, una sola zona o un solo tipo de demanda.
Plan de rotación
Qué mantener, qué reformar y qué vender, con criterios y plazos. Decisiones ordenadas en lugar de reacciones.
Metodología
Cómo se desarrolla
Recopilación de datos
Me pasas lo que tengas: escrituras, contratos de alquiler, hipotecas, recibos y gastos. Te doy una plantilla sencilla para ordenarlo si lo necesitas.
Análisis individual
Cada inmueble se estudia por separado, con sus propios números y su propio estado técnico. Sin promedios que escondan el problema.
Sesión de conclusiones
Repasamos el análisis, resolvemos dudas y priorizamos: qué decisión tomar primero, cuáles pueden esperar y cuáles no conviene tomar.
Acompañamiento en la ejecución
Si el plan incluye refinanciar, reformar o vender, te acompaño en el proceso con el mismo criterio que en una compra.
Dudas frecuentes
Preguntas habituales
¿Cuántos inmuebles necesito para que tenga sentido?
No hay un mínimo estricto, pero el servicio cobra más sentido a partir de dos o tres activos, o antes si estás a punto de tomar una decisión importante de compra o venta.
¿Esto incluye asesoramiento fiscal?
No soy asesor fiscal y la declaración la firma un profesional colegiado. Analizo el marco, detecto puntos donde probablemente estés dejando dinero sobre la mesa y te preparo las preguntas exactas para tu asesor.
¿Vas a decirme que venda mis inmuebles?
Solo si el análisis lo justifica, y nunca como recomendación cerrada. Mi trabajo es darte los números y los criterios para que la decisión sea tuya. Puede perfectamente concluir que no hay que tocar nada.
¿Trabajas con carteras fuera de España?
Me centro en inmuebles en España, que es donde tengo experiencia directa y red de contactos. Si tienes activos en otros países, puedo analizar cómo encajan en tu estrategia global.
Seguir explorando
Otras formas de trabajar juntos
No es una escalera de precios: es una cuestión de dónde estás. Si dudas, escríbeme y te digo yo cuál encaja.
01
Tu primera inversión en España, con el proceso completo y los números claros antes de firmar.
02
Compra, hipoteca, fiscalidad y alquiler gestionados a distancia, paso a paso.
03
Ya tienes activos y quieres que rindan mejor. Auditoría y plan de decisiones.
04
Saber si una reforma suma valor o se come el margen, antes de firmar la compra.
05
Acompañamiento mes a mes para construir cartera a medio plazo sin decidir en solitario.
06
Solo necesitas resolver una duda concreta —una oferta, un contrato, un presupuesto— y seguir tú solo.
Cuéntame tu caso y te digo si puedo ayudarte
Una llamada de 30 minutos, sin coste y sin compromiso. Si tu situación no encaja con lo que hago, te lo diré igual de claro y te orientaré hacia donde sí.