El buen inmueble no espera
Lo que merece la pena se vende en días. Si dependes de reservar un vuelo para verlo, llegas tarde. La solución es tener criterios decididos de antemano y alguien que valore en el momento.
El diferenciador
Compra, financia y alquila en España sin estar aquí
Vivir fuera no debería obligarte a invertir peor. Este es el servicio que da nombre al proyecto: todo el proceso —búsqueda, hipoteca, fiscalidad, reforma y alquiler— diseñado para quien no puede personarse en una notaría un martes por la mañana.
El problema real
No es el papeleo. Es la logística
Comprar a distancia es perfectamente posible. Lo que falla casi siempre es lo mismo: falta de presencia en el momento justo.
Bancos que no te conocen
La hipoteca de no residente tiene condiciones distintas: menos financiación, más requisitos y más papeleo. Sin preparación previa se convierte en un cuello de botella.
Impuestos en dos países
Declaras en España por la renta del inmueble y en tu país de residencia por tu renta global. Mal coordinado, se paga dos veces por lo mismo.
Una obra que no puedes vigilar
Contratar una reforma a distancia sin control es la vía más rápida a un sobrecoste del 40 %. Hay que verificar, medir y validar técnicamente.
Un inquilino a 2.000 km
Una avería un domingo, un impago, una renovación de contrato. Todo eso necesita un circuito que funcione sin que tú estés presente.
Gente en la que confiar
Notaría, gestoría, abogado, arquitecto, instaladores, administrador de fincas. Sin una red de confianza, la distancia se multiplica por diez.
Paso a paso
El proceso completo, desde fuera
Así se organiza una operación de principio a fin sin que tengas que desplazarte más de lo estrictamente necesario.
Preparación previa
Definimos objetivo, presupuesto real, zona y tipo de inmueble. En paralelo preparamos la financiación: qué banco, cuánto financia a un no residente y qué documentación te van a pedir. Llegar a una oferta sin esto resuelto es la forma más habitual de perder un buen inmueble.
Búsqueda filtrada y valoración
Filtramos el mercado con criterios cerrados de antemano y descartamos sin piedad lo que no encaja. Cuando aparece algo serio, hacemos la valoración técnica y de números el mismo día: a distancia se compite contra quien puede ir esa tarde.
La visita: qué ver y quién la hace
Aquí está la clave de todo. Analizamos si merece la pena que viajes o si se puede resolver con una visita técnica profesional. Si viajas, organizo la agenda para que veas lo importante en dos días.
Oferta, arras y contrato
Negociación, condiciones, plazos y cláusulas. Revisamos cargas, licencias, catastro y comunidad antes de comprometer dinero, y te explico qué firma cada documento y por qué.
Hipoteca y notaría
Coordinamos tasación, aprobación y firma. Aquí entra el poder notarial: qué facultades debe incluir para que puedas delegar sin quedarte sin control y qué conviene firmar personalmente.
Impuestos de la compra
ITP o IVA según el caso, más AJD, notaría, registro y gestoría. Te damos las cifras antes de comprar para que no te sorprenda la liquidación.
Reforma y preparación
Valoración técnica, presupuesto, comparación de ofertas y seguimiento de la obra con verificación del avance antes de cada pago. Es la partida donde más dinero se pierde cuando no hay nadie mirando.
Alquiler y gestión continua
Selección de inquilino, contrato, seguro de impago, alta de suministros y el circuito de gestión a distancia, incluida la declaración periódica de la renta.
Fiscalidad
Qué pagas en España y qué declaras en tu país
Es el punto que más dudas genera y donde más caro sale improvisar. Tu renta inmobiliaria española se grava en España, y tu país de residencia la tiene en cuenta para calcular tu renta global.
Al comprar
ITP en vivienda usada, o IVA más AJD en obra nueva, además de notaría, registro y gestoría.
Cada año
IBI y, en su caso, la declaración de patrimonio o el impuesto sobre bienes en el extranjero de tu país.
Al alquilar
IRNR en España sobre la renta obtenida, con retenciones y declaraciones periódicas.
Si no alquilas
Renta imputada: existe un gravamen anual aunque el inmueble esté vacío.
Al vender
Ganancia patrimonial en España y, habitualmente, retención del comprador sobre el precio.
En tu país
Inclusión de la renta en tu declaración local con aplicación del convenio para evitar la doble imposición.
Para evitar la doble imposición existe el convenio entre España y Alemania, y equivalentes con la mayoría de países europeos.
En la práctica permite deducir en Alemania lo pagado en España, pero la forma de aplicarlo depende de tu situación concreta. Te explico el marco, te ayudo a cuantificar tu caso y te preparo las preguntas exactas para tu asesor fiscal.
Dudas frecuentes
Preguntas de no residentes
¿Necesito viajar a España para comprar?
En la mayoría de casos no es imprescindible: con un poder notarial bien redactado puedes delegar la firma. Dicho esto, para una primera compra recomiendo al menos una visita al inmueble y a su entorno, porque hay cosas que ninguna videollamada sustituye.
¿Puedo pedir una hipoteca viviendo en el extranjero?
Sí, aunque las condiciones no son las de un residente: lo habitual es financiar en torno al 60-70 % del valor de tasación, con requisitos de ingresos acreditables y vinculaciones que conviene comparar.
¿Cómo declaro el alquiler viviendo en Alemania?
En España pagas IRNR sobre la renta obtenida y en Alemania incluyes esa renta aplicando el convenio para evitar la doble imposición. En la guía de fiscalidad del blog lo explico con detalle práctico.
¿Y si tengo un problema con el inquilino?
Es la parte que peor llevan quienes gestionan desde fuera. Por eso el circuito se monta con criterios preventivos: selección documentada, seguro de impago y límites claros de decisión para quien te represente.
¿Merece la pena comprar en España viviendo fuera?
Depende de tu horizonte, tu fiscalidad y tu capacidad de gestionarlo sin agobios. En la primera llamada te ayudo a evaluarlo con sinceridad, incluso si la conclusión es que no te conviene.
Seguir explorando
Otras formas de trabajar juntos
No es una escalera de precios: es una cuestión de dónde estás. Si dudas, escríbeme y te digo yo cuál encaja.
01
Tu primera inversión en España, con el proceso completo y los números claros antes de firmar.
02
Compra, hipoteca, fiscalidad y alquiler gestionados a distancia, paso a paso.
03
Ya tienes activos y quieres que rindan mejor. Auditoría y plan de decisiones.
04
Saber si una reforma suma valor o se come el margen, antes de firmar la compra.
05
Acompañamiento mes a mes para construir cartera a medio plazo sin decidir en solitario.
06
Solo necesitas resolver una duda concreta —una oferta, un contrato, un presupuesto— y seguir tú solo.
Cuéntame tu caso y te digo si puedo ayudarte
Una llamada de 30 minutos, sin coste y sin compromiso. Si tu situación no encaja con lo que hago, te lo diré igual de claro y te orientaré hacia donde sí.