Todo lo que viene a continuación es información general sobre el marco tributario, no asesoramiento fiscal personalizado. Los impuestos dependen de tu situación concreta, y la declaración la firma un profesional. Aun así, entender el esquema general te ahorra dinero y, sobre todo, sustos.
El esquema general, en dos frases
España grava la renta que genera el inmueble situado en España, porque el criterio es el lugar donde está el bien. Alemania te grava por tu renta mundial, porque el criterio es tu residencia fiscal, e incluye también lo que ganas en España.
Para que eso no signifique pagar dos veces por el mismo dinero existe el convenio para evitar la doble imposición entre ambos países, que en la práctica hace que lo tributado en España se tenga en cuenta en Alemania.
Qué pagas en España: el IRNR
Como no residente, tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). En el caso de un alquiler, sin entrar en detalle de tipos y tramos que dependen de cada ejercicio y situación:
- Se declara la renta neta, es decir, los ingresos menos los gastos deducibles.
- Se presentan declaraciones periódicas durante el año (habitualmente trimestrales) y un resumen anual.
- Si el inquilino actúa como retenedor —por ejemplo, cuando el arrendatario es una empresa— parte del impuesto ya se ingresa a cuenta.
Gastos que suelen ser deducibles: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, gastos de gestión, reparaciones y conservación, suministros a tu cargo y la amortización del inmueble. Llevar esto ordenado no es un capricho contable: es dinero que dejas de pagar.
Qué declaras en Alemania
En Alemania, como residente fiscal, declaras tu renta mundial. Los alquileres de un inmueble situado en España se incluyen en la declaración y, en particular, en el formulario correspondiente a los rendimientos de alquiler y arrendamiento (Anlage V).
El resultado puede ser especialmente relevante por un detalle que mucha gente desconoce: en Alemania el alquiler puede tributar de forma progresiva y elevar tu tipo marginal, aunque allí se aplique después la deducción por lo pagado en España. Es decir, tu renta inmobiliaria española puede acabar afectando a cuánto pagas por el resto de tus ingresos alemanes.
El convenio de doble imposición, en la práctica
El convenio entre España y Alemania sigue, en lo esencial, el reparto clásico: el país donde está el inmueble tiene derecho a gravar la renta inmobiliaria, y el país de residencia la tiene en cuenta pero elimina la doble imposición mediante deducción o exención con progresividad, según el caso.
En términos prácticos significa que el impuesto español que hayas pagado no se duplica en Alemania, pero sí tienes que declararlo. Y de ahí sale el error más común: declarar solo en un país. Omite la declaración en Alemania y tendrás un problema con la administración alemana; olvídala en España y la Agencia Tributaria te reclamará con recargos e intereses, con independencia de lo que hayas pagado en Alemania.
Si el piso está vacío: la renta imputada
Una de las cosas que más sorprende a quien invierte por primera vez: en España existe un gravamen anual sobre el inmueble aunque no se alquile. Se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral y se declara igualmente como no residente.
Es decir, un piso vacío no es un piso sin costes fiscales. Si tienes el inmueble parado varios meses, cuenta con esa obligación además del IBI, la comunidad y los seguros.
Impuestos cuando vendas
En el momento de la venta aparecen dos elementos a tener presentes:
- Ganancia patrimonial en España, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, con los ajustes que correspondan.
- Retención del comprador: cuando el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener un porcentaje del precio e ingresarlo, como garantía del impuesto del vendedor. Ese dinero se tiene en cuenta al liquidar y, si procede, se devuelve.
Que exista retención no significa que pagues dos veces: es un mecanismo de garantía. Pero sí conviene planificar la operación con tiempo, porque la devolución de la diferencia no es instantánea.
Errores caros y cómo evitarlos
- No separar la contabilidad del inmueble. Sin ingresos y gastos ordenados, pierdes deducciones que te corresponden y pagas más de lo que toca.
- Declarar solo en un país. Las dos administraciones tienen mecanismos de intercambio de información; la opción de «no enterarse» no existe.
- Olvidar la renta imputada en los meses sin inquilino.
- No revisar el impacto del tipo marginal alemán. Puede cambiar mucho la rentabilidad neta real de tu inversión.
- Presentar fuera de plazo. Los recargos e intereses son evitables poniendo las fechas en el calendario desde el primer día.
Qué haría yo en tu lugar
Tener un asesor fiscal en España y otro en Alemania, coordinados, y llevar la contabilidad del inmueble desde el primer mes. Suena excesivo para un solo piso; deja de sonarlo en cuanto ves la primera liquidación bien hecha frente a la que habrías presentado sin ayuda.
En la asesoría te explico el marco aplicado a tu caso y te preparo las preguntas exactas para tus asesores. Puedes reservar una llamada o ver el servicio para no residentes.