Alles, was folgt, ist allgemeine Information zum steuerlichen Rahmen, keine persönliche Steuerberatung. Die Steuern hängen von Ihrer konkreten Situation ab, und die Erklärung unterschreibt ein Profi. Trotzdem spart Ihnen das Verständnis des allgemeinen Schemas Geld und vor allem böse Überraschungen.

Das allgemeine Schema in zwei Sätzen

Spanien besteuert die Einkünfte, die die in Spanien gelegene Immobilie erzeugt, denn maßgeblich ist der Ort, an dem die Immobilie liegt. Deutschland besteuert Sie auf Ihr Welteinkommen, denn maßgeblich ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, und dazu gehört auch, was Sie in Spanien verdienen.

Damit das nicht bedeutet, zweimal für dasselbe Geld zu zahlen, gibt es das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen beiden Ländern, das in der Praxis dazu führt, dass die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland berücksichtigt wird.

Was Sie in Spanien zahlen: IRNR (Einkommensteuer für Nichtresidenten)

Als Nichtresident zahlen Sie die Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR). Beim Vermieten, ohne auf Sätze und Stufen einzugehen, die vom jeweiligen Jahr und der jeweiligen Situation abhängen:

  • Anzugeben sind die Netto-Mieteinkünfte, also die Einnahmen abzüglich der abzugsfähigen Ausgaben.
  • Abzugeben sind regelmäßige Erklärungen während des Jahres (in der Regel vierteljährlich) und eine Jahreszusammenfassung.
  • Wenn der Mieter als Quellensteuerschuldner auftritt – zum Beispiel, wenn der Mieter ein Unternehmen ist –, wird ein Teil der Steuer bereits im Voraus abgeführt.

Häufig abzugsfähige Ausgaben: Hypothekenzinsen, IBI (kommunale Grundsteuer), comunidad (Eigentümergemeinschaft), Versicherungen, Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung, von Ihnen getragene Nebenkosten und die Abschreibung der Immobilie. Das ordentlich zu führen ist keine buchhalterische Marotte: Es ist Geld, das Sie nicht zahlen.

Was Sie in Deutschland erklären

In Deutschland erklären Sie als Steuerresident Ihr Welteinkommen. Mieteinnahmen aus einer in Spanien gelegenen Immobilie werden in die Erklärung aufgenommen und insbesondere in das Formular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V).

Das Ergebnis kann wegen eines Details besonders relevant sein, das viele nicht kennen: in Deutschland kann die Miete progressiv besteuert werden und Ihren Grenzsteuersatz erhöhen, auch wenn dort anschließend die Anrechnung des in Spanien gezahlten Betrags erfolgt. Das heißt, Ihre spanischen Immobilieneinkünfte können sich darauf auswirken, wie viel Sie für Ihre übrigen deutschen Einkünfte zahlen.

Das Doppelbesteuerungsabkommen in der Praxis

Das Abkommen zwischen Spanien und Deutschland folgt im Wesentlichen der klassischen Aufteilung: Das Land, in dem die Immobilie liegt, darf die Immobilieneinkünfte besteuern, und das Wohnsitzland berücksichtigt sie, beseitigt aber die Doppelbesteuerung durch Anrechnung oder Freistellung mit Progressionsvorbehalt, je nach Fall.

Praktisch bedeutet das, dass die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland nicht doppelt anfällt, Sie sie aber dennoch erklären müssen. Und daraus entsteht der häufigste Fehler: nur in einem Land zu erklären. Lassen Sie die Erklärung in Deutschland weg, bekommen Sie Probleme mit der deutschen Finanzverwaltung; vergessen Sie sie in Spanien, fordert die Agencia Tributaria (spanische Steuerbehörde) sie mit Zuschlägen und Zinsen nach – unabhängig davon, was Sie in Deutschland gezahlt haben.

Wenn die Wohnung leer steht: fiktive Einkünfte

Eines der Dinge, die Erstinvestoren am meisten überrascht: In Spanien gibt es eine jährliche Steuer auf die Immobilie auch wenn sie nicht vermietet wird. Sie wird berechnet, indem ein Prozentsatz auf den Katasterwert angewendet wird, und ist ebenfalls als Nichtresident zu erklären.

Das heißt: Eine leer stehende Wohnung ist keine Wohnung ohne Steuerkosten. Wenn die Immobilie mehrere Monate leer steht, rechnen Sie mit dieser Pflicht zusätzlich zu IBI (kommunale Grundsteuer), comunidad und Versicherungen.

Steuern beim Verkauf

Beim Verkauf sind zwei Punkte zu beachten:

  • Veräußerungsgewinn in Spanien, auf die Differenz zwischen Anschaffungs- und Veräußerungswert, mit den entsprechenden Anpassungen.
  • Quellensteuer des Käufers: Ist der Verkäufer Nichtresident, ist der Käufer verpflichtet, einen Prozentsatz des Preises einzubehalten und abzuführen, als Sicherheit für die Steuer des Verkäufers. Dieses Geld wird bei der Abrechnung berücksichtigt und gegebenenfalls erstattet.

Eine Quellensteuer bedeutet nicht, dass Sie zweimal zahlen: Sie ist ein Sicherungsmechanismus. Es empfiehlt sich aber, die Transaktion rechtzeitig zu planen, denn die Erstattung der Differenz erfolgt nicht sofort.

Teure Fehler und wie man sie vermeidet

  1. Die Buchhaltung der Immobilie nicht getrennt führen. Ohne geordnete Einnahmen und Ausgaben verlieren Sie zustehende Abzüge und zahlen mehr als nötig.
  2. Nur in einem Land erklären. Beide Finanzverwaltungen haben Mechanismen zum Informationsaustausch; die Option, nichts davon zu erfahren, gibt es nicht.
  3. Die fiktiven Einkünfte vergessen in den Monaten ohne Mieter.
  4. Die Auswirkung des deutschen Grenzsteuersatzes nicht prüfen. Sie kann die tatsächliche Nettorendite Ihrer Investition stark verändern.
  5. Verspätete Abgabe. Zuschläge und Zinsen lassen sich vermeiden, wenn Sie die Termine von Anfang an im Kalender eintragen.

Was ich an Ihrer Stelle tun würde

Einen Steuerberater in Spanien und einen in Deutschland, aufeinander abgestimmt, und die Buchhaltung der Immobilie ab dem ersten Monat führen. Für eine einzige Wohnung klingt das übertrieben; es klingt nicht mehr so, sobald Sie die erste ordentlich erstellte Abrechnung neben der sehen, die Sie ohne Hilfe abgegeben hätten.

In der Beratung erkläre ich Ihnen den Rahmen für Ihren Fall und bereite die konkreten Fragen für Ihre Berater vor. Sie können ein Gespräch vereinbaren oder sehen Sie sich den Service für Nichtresidenten an.