Wenn mir jemand aus Deutschland schreibt, dass er in Spanien kaufen möchte, ist die erste Frage meist dieselbe: muss ich hin? Die kurze Antwort lautet: Es ist nicht unverzichtbar. Die nützliche Antwort lautet: Die wichtige Frage ist nicht diese, sondern wann sich eine Reise lohnt und wann eine Reise Zeitverschwendung ist.

Ich mache das seit Jahren von Deutschland aus mit eigenem Portfolio und begleite andere Menschen im selben Prozess. Was folgt, ist der Ablauf, der funktioniert – mit den Stellen, an denen die Leute hängen bleiben.

Kann man kaufen, ohne in Spanien zu sein?

Ja. Rechtlich kann ein ausländischer Käufer ohne Wohnsitz in Spanien eine Immobilie in Spanien erwerben, und er kann dies über einen Vertreter tun. Es gibt keine Vorschrift, die die persönliche Anwesenheit des Käufers beim Notariat verlangt.

Was es gibt, sind drei Momente, in denen die Distanz spürbar wird:

  • Die Immobilie und ihr Umfeld sehen. Kein Videoanruf ersetzt vollständig, selbst vor Ort zu sein, besonders beim ersten Kauf.
  • Die Verhandlung. Gute Immobilien erhalten Angebote innerhalb von Tagen. Wenn Sie eine Woche brauchen, um sich zu entscheiden, ist sie weg.
  • Die technische Prüfung. Was auf den Fotos nicht zu sehen ist, entscheidet genau darüber, ob das Geschäft gut oder schlecht ist.

Die notarielle Vollmacht: das Stück, das fast alle zu spät vorbereiten

Die notarielle Vollmacht ist das Dokument, das eine andere Person bevollmächtigt, in Ihrem Namen zu handeln. Ohne sie funktioniert nichts anderes auf die Ferne.

Wenn Sie in Deutschland wohnen, wird sie vor einem Notar deutschen Notar beurkundet und anschließend nach dem Haager Übereinkommen apostilliert. Der übliche Fehler ist, eine allgemeine Vollmacht zu erbitten und im schlechtesten Moment festzustellen, dass eine notwendige Befugnis fehlt.

Eine für den Kauf in Spanien nützliche Vollmacht sollte mindestens abdecken:

  • Das Erscheinen beim Kaufvertrag und die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde.
  • Die Formalisierung der Hypothek und der mit dem Darlehen verbundenen Dokumente.
  • Die Anforderung von Grundbuch-, Kataster- und Lastenauskünften.
  • Zahlungen, Einzahlungen und Steuerabwicklungen aus dem Geschäft vorzunehmen.
  • Vor Notar, Grundbuchamt und öffentlichen Behörden zu erscheinen.
  • Versorgungsverträge abzuschließen und anzumelden.

Davon abgesehen ist meine Empfehlung, dass Sie den Kaufvertrag selbst unterschreiben, wann immer Sie können. Nicht weil es Pflicht ist, sondern weil es das Dokument ist, das die Immobilie zu Ihrer macht, und es sich lohnt, dabei zu sein.

Die Hypothek für Nichtresidenten: andere Bedingungen

Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten, jedoch nach eigenen Kriterien. Üblich ist:

  • Finanzierung: rund 60–70 % des Schätzwerts, gegenüber den üblichen 80 % für einen Residenten.
  • Laufzeit: bis zu 20 oder 30 Jahre je nach Bank und Alter des Antragstellers.
  • Zinsart: Festzins-, variable oder gemischte Angebote, deren Bedingungen sich Bank für Bank vergleichen lassen sollten.
  • Voraussetzungen: nachweisbares Einkommen, Kontoauszüge, Arbeits- oder Tätigkeitsvertrag und häufig Nebenprodukte (Versicherungen, Lastschrift, Karten).
  • Unterlagen: wenn Ihre Unterlagen auf Deutsch sind, rechnen Sie mit beeidigten Übersetzungen.

Die Genehmigungsdauer liegt bei vollständigen Unterlagen in der Regel zwischen vier und acht Wochen. Ohne vollständige Unterlagen kann sie sich verdoppeln, und in der Zwischenzeit wird der Verkäufer ungeduldig. Deshalb betone ich immer dasselbe: sprechen Sie mit der Bank, bevor Sie eine Wohnung suchen, nicht danach.

Steuern und Erwerbskosten

Die Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen, sind zusammengefasst:

  • Bestandsimmobilie: ITP (Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), deren Satz von der autonomen Gemeinschaft abhängt.
  • Neubau: MwSt. (in der Regel 10 %) zuzüglich der Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
  • Notariat: nach Gebührenordnung, abhängig vom Preis der Urkunde.
  • Grundbuchamt: Eintragung des Kaufs und, bei einer Hypothek, der Darlehensurkunde.
  • Gestoría (Verwaltungsagentur): Bearbeitung der Steuerabwicklungen und der Eintragung.
  • Wertermittlung: erforderlich für die Hypothek.
  • Bei einer Hypothek: Bearbeitungsgebühr und Nebenprodukte, je nach Angebot.

Als Orientierung liegen die Abschlusskosten bei Bestandsimmobilien je nach autonomer Gemeinschaft und Art des Geschäfts in der Regel zwischen 9 % und 12 % des Kaufpreises. Das ist kein Prozentsatz, den man „wenn es so weit ist“ berechnen sollte: Er bestimmt Ihr reales Höchstbudget.

Die richtige Reihenfolge der Schritte

  1. Finanzierung zuerst. Kontakt zu Banken, Vergleich und orientierende Vorabgenehmigung.
  2. Festgelegte Suchkriterien. Lage, Immobilientyp, Höchstpreis und Ausschlusskriterien – festgelegt, bevor Sie Anzeigen ansehen.
  3. Notarielle Vollmacht vorbereitet. Mit allen notwendigen Befugnissen verfasst und apostilliert, einsatzbereit, sobald sich die Gelegenheit ergibt.
  4. Gefilterte Suche. Mit jemandem, der vor Ort prüft und über das technische Urteilsvermögen verfügt, schnell auszusortieren.
  5. Besichtigung. Entscheiden Sie, ob sich die Reise lohnt. Wenn Sie reisen, planen Sie konzentriert: zwei intensive Tage sind mehr wert als fünf verstreute.
  6. Angebot und Anzahlung (arras). Prüfung von Lasten, Kataster, Genehmigungen und Zustand der Eigentümergemeinschaft, bevor Geld gebunden wird.
  7. Hypothek und Wertermittlung. Endgültige Genehmigung.
  8. Notariat und Grundbuch. Unterzeichnung der Urkunde und Steuerabwicklung.
  9. Versorgung und Versicherung. Anmeldung von Strom, Wasser, Müllabfuhr und Gebäudeversicherung.

Die vier Fehler, die ich am häufigsten sehe

  1. Eine Wohnung suchen, bevor man weiß, wie viel finanziert wird. Es entsteht eine Erwartung, die die Bank später zunichtemacht, wenn bereits ein Angebot auf dem Tisch liegt.
  2. Planen ohne die Abschlusskosten. Man rechnet mit dem Preis der Wohnung, aber nicht mit Steuer, Notariat, Grundbuch oder Renovierung. Das reale Höchstbudget ist deutlich niedriger, als man denkt.
  3. Die Anzahlung unterschreiben, ohne Lasten oder Eigentümergemeinschaft zu prüfen. Gemeinschaftsschulden, Grundbuchlasten, Genehmigungen oder städtebauliche Belastungen, die später auftauchen – und dann ohne Verhandlungsspielraum.
  4. Die Renovierung nicht einplanen. Eine Wohnung, die eine neue Elektroinstallation und ein komplettes Bad braucht, ist kein Kauf zum Preis der Anzeige: Es ist dieser Betrag plus die Bauarbeiten. Und das muss man vor dem Angebot wissen, nicht danach.

Zusammenfassung

Der Kauf aus Deutschland ist eine Frage der Methode, nicht des Heroismus. Was das Ergebnis entscheidet, ist nicht, wie oft Sie reisen, sondern ob Ihre Kriterien festgelegt und die Finanzierung vorbereitet ist und ob jemand mit technischem Urteilsvermögen prüft, was Sie nicht sehen können. Wenn diese drei Teile sitzen, ist die Distanz kein Problem mehr, sondern wird zu einer reinen Logistikfrage.

Wenn Sie möchten, dass wir es mit Ihren Zahlen durchgehen, können Sie einen 30-minütigen Anruf buchen oder vorab den Service für Nichtresidenten und Expats.