Cuando alguien me escribe desde Alemania diciendo que quiere comprar en España, la primera pregunta suele ser la misma: ¿tengo que ir? La respuesta corta es que no es imprescindible. La respuesta útil es que la pregunta importante no es esa, sino en qué momento conviene ir y en qué momento ir es perder el tiempo.

Llevo años haciendo esto desde Alemania con cartera propia y acompañando a otras personas en el mismo proceso. Lo que sigue es la secuencia que funciona, con los puntos donde la gente se atasca.

¿Se puede comprar sin estar en España?

Sí. Legalmente, un comprador extranjero no residente puede adquirir una vivienda en España y puede hacerlo mediante representante. No hay ninguna norma que exija presencia física del comprador en la notaría.

Lo que sí existe son tres momentos en los que la distancia se nota:

  • Ver el inmueble y su entorno. Ninguna videollamada sustituye del todo a estar allí, sobre todo en la primera compra.
  • La negociación. Los buenos inmuebles reciben ofertas en días. Si tardas una semana en decidir, ya no está.
  • La verificación técnica. Lo que no se ve en las fotos es precisamente lo que decide si la operación es buena o mala.

El poder notarial: la pieza que casi todo el mundo prepara tarde

El poder notarial es el documento que faculta a otra persona para actuar en tu nombre. Sin él, nada de lo demás funciona a distancia.

Si resides en Alemania, se otorga ante un Notar alemán y después se apostilla según el Convenio de La Haya. El error habitual es pedir un poder genérico y descubrir en el peor momento que no incluye alguna facultad necesaria.

Un poder útil para comprar en España debería cubrir, como mínimo:

  • Comparecer en la compraventa y firmar la escritura pública.
  • Formalizar la hipoteca y los documentos vinculados al préstamo.
  • Solicitar información registral, catastral y de cargas.
  • Realizar pagos, ingresos y liquidaciones de impuestos derivados de la operación.
  • Comparecer ante notario, registro y administraciones públicas.
  • Contratar y dar de alta suministros.

Dicho esto, mi recomendación es que la escritura de compraventa la firmes tú siempre que puedas. No porque sea obligatorio, sino porque es el documento que convierte el inmueble en tuyo y merece la pena estar delante.

La hipoteca de no residente: condiciones distintas

Las entidades españolas financian a no residentes, pero con criterios propios. Lo habitual es:

  • Financiación: en torno al 60-70 % del valor de tasación, frente al 80 % habitual para un residente.
  • Plazo: hasta 20 o 30 años según entidad y edad del solicitante.
  • Tipo: ofertas fijas, variables o mixtas, con condiciones que conviene comparar entidad por entidad.
  • Requisitos: ingresos acreditables, extractos bancarios, contrato de trabajo o actividad y, a menudo, vinculaciones (seguros, domiciliación, tarjetas).
  • Documentación: si tu documentación está en alemán, prepárate para traducciones juradas.

El tiempo de aprobación, con la documentación en orden, suele moverse entre cuatro y ocho semanas. Sin la documentación en orden puede duplicarse, y mientras tanto el vendedor se impacienta. Por eso insisto siempre en lo mismo: habla con el banco antes de buscar piso, no después de encontrarlo.

Impuestos y gastos de la compra

Los costes que se suman al precio de compra son, de forma resumida:

  • Vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
  • Obra nueva: IVA (normalmente el 10 %) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • Notaría: según aranceles, en función del precio de la escritura.
  • Registro de la Propiedad: inscripción de la compra y, si hay hipoteca, de la escritura de préstamo.
  • Gestoría: tramitación de liquidaciones e inscripción.
  • Tasación: necesaria para la hipoteca.
  • Si hay hipoteca: comisión de apertura y vinculaciones, según la oferta.

Como referencia, en vivienda usada los gastos de cierre suelen situarse entre el 9 % y el 12 % del precio de compra según la comunidad autónoma y el tipo de operación. No es un porcentaje que se deba calcular «cuando toque»: condiciona tu presupuesto máximo real.

El orden correcto de los pasos

  1. Financiación primero. Contacto con entidades, comparativa y preaprobación orientativa.
  2. Criterios de búsqueda cerrados. Zona, tipo de inmueble, precio máximo y condiciones de descarte, decididos antes de mirar anuncios.
  3. Poder notarial preparado. Redactado con todas las facultades necesarias y apostillado, listo para usar cuando surja la oportunidad.
  4. Búsqueda filtrada. Con alguien verificando sobre el terreno y con criterio técnico para descartar rápido.
  5. Visita. Decide si merece la pena viajar. Si viajas, agenda concentrada: dos días intensos valen más que cinco dispersos.
  6. Oferta y arras. Revisión de cargas, catastro, licencias y estado de la comunidad antes de comprometer dinero.
  7. Hipoteca y tasación. Aprobación definitiva.
  8. Notaría y registro. Firma de escritura y liquidación de impuestos.
  9. Suministros y seguro. Alta de luz, agua, basura y seguro del inmueble.

Los cuatro errores que veo más a menudo

  1. Buscar piso antes de saber cuánto financian. Se genera una expectativa que el banco desmonta después, cuando ya hay una oferta sobre la mesa.
  2. Presupuestar sin los gastos de cierre. Se calcula el precio del piso y no el impuesto, la notaría, el registro ni la reforma. El presupuesto máximo real es bastante más bajo de lo que se piensa.
  3. Firmar arras sin revisar cargas ni comunidad. Deudas de comunidad, cargas registrales, licencias o afecciones urbanísticas que aparecen después y ya sin capacidad de negociación.
  4. No prever la reforma. Un piso que necesita instalación eléctrica nueva y baño completo no es una compra al precio que marca el anuncio: es esa cifra más la obra. Y eso hay que saberlo antes de ofertar, no después.

En resumen

Comprar desde Alemania es una cuestión de método, no de heroísmo. Lo que decide el resultado no es cuántas veces viajas, sino si tienes los criterios cerrados, la financiación preparada y alguien con criterio técnico mirando lo que tú no puedes ver. Si esas tres piezas están en su sitio, la distancia deja de ser un problema y se convierte en una simple cuestión logística.

Si quieres que lo veamos con tus números, puedes reservar una llamada de 30 minutos o revisar antes el servicio para no residentes y expatriados.