Ich bin Elektroingenieur, und diese Ausbildung lässt mich eine Renovierung anders betrachten. Die meisten Menschen kalkulieren, was sie sehen: Anstrich, Küche, Bad und Boden. Das Problem ist, dass das Geld fast immer in das fließt, was man nicht sieht.
Die Regel, die Sie immer anwenden sollten
Bevor Sie eine Zahl für die Renovierung nennen, beantworten Sie diese Frage: sind die Installationen dieser Wohnung in Ordnung? Wenn die Antwort nein lautet, ist die Renovierung, die Sie im Kopf haben, nicht die Renovierung, die Sie brauchen.
Eine komplette Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallationen kann mehr kosten als der gesamte optische Teil zusammen. Und sie ist nicht optional: Ohne vorschriftsmäßige Installationen lässt sich die Immobilie weder verlässlich vermieten noch verkaufen, ohne beim Preis nachzugeben.
Die drei Stufen der Renovierung
Leichte Renovierung: Auffrischung
Wenn die Wohnung funktionsfähig ist und nur auf den aktuellen Stand gebracht werden muss. Sie beschränkt sich meist auf Anstrich, Austausch von Sanitärkeramik und Armaturen, neue Küchenmöbel, Überprüfung des Sicherungskastens und eine Grundreinigung der Böden. Das ist die rentabelste Option, wenn die Immobilie gepflegt ist.
Mittlere Renovierung: Modernisierung mit Bauarbeiten
Die Wohnung funktioniert, ist aber in die Jahre gekommen oder hat Bauteile am Ende ihrer Nutzungsdauer. Dazu gehören neue Böden, ein komplettes Bad und eine komplette Küche, eine teilweise Erneuerung der Installationen und oft auch die Fenster. Das ist das häufigste Szenario bei Bestandswohnungen, die älter als dreißig Jahre sind.
Komplettrenovierung: Bauarbeiten inklusive Installationen
Praktisch alles wird neu gemacht, einschließlich Grundrissen und Installationen, und häufig tauchen statische Überraschungen auf. Hier gerät ein Budget außer Kontrolle, wenn es keine ernsthafte technische Vorplanung gibt. Auf dieser Stufe können außerdem ein Projekt und eine kommunale Baugenehmigung erforderlich sein.
Das Unsichtbare: wo das Geld steckt
- Elektroinstallation. Sicherungskasten, Kabelquerschnitte, Anzahl der Stromkreise, Steckdosen und Fehlerstromschutz. In älteren Wohnungen bedeutet das meist Stemmarbeiten in Wänden und Decken, um neue Leitungen zu verlegen.
- Sanitär- und Abwasserinstallation. Materialien (Blei, Eisen, Mehrschichtverbund), Druck, Zustand von Fallleitungen und Abflüssen. Ein Problem mit einer Fallleitung betrifft die Nachbarn und kann zu einer Baumaßnahme der Eigentümergemeinschaft werden.
- Feuchtigkeit. Punktuelle Undichtigkeiten, aufsteigende Feuchtigkeit in Erdgeschossen, Kondensation durch fehlende Lüftung. Jede hat eine andere Lösung und ganz andere Kosten. Die falsche Feuchtigkeit zu behandeln, heißt Geld zweimal zum Fenster hinauszuwerfen.
- Fenster und Außentüren. Einfachverglaste Fenster, beschädigte Rahmen oder Wärmebrücken beeinträchtigen den Wohnkomfort, die Energiekosten und die Wahrnehmung durch den Mieter.
- Lüftung. Innenliegende Bäder und Küchen ohne ausreichende Abluft erzeugen Feuchtigkeit, Gerüche und Hygieneprobleme. Das ist das typische Problem, das man im zweiten Monat der Vermietung entdeckt.
Welche Renovierungen Wert schaffen und welche nicht
Die Regel ist einfach: Wert schaffen Renovierungen, die Nutzung, Effizienz und Wohnhygiene verbessern. Wenig bringen die, die dem persönlichen Geschmack des Eigentümers folgen.
| Schafft meist Wert | Kostet meist Rendite |
|---|---|
| Vorschriftsmäßige Installationen | Hochwertige Ausstattung bei Standardvermietung |
| Funktionale Bad- und Küchenausstattung | Sehr individuelle Design-Renovierungen |
| Gut isolierte Fenster | Smart-Home-Technik, die der Mieter nicht schätzt |
| Gute Beleuchtung und Stauraum | Teure Möbel, die verschleißen |
| Feuchtigkeit und Lüftung in Ordnung bringen | Etwas austauschen, das bereits gut funktioniert |
Ein einfaches, sauberes und gut ausgeführtes Bad lässt sich genauso gut vermieten wie ein teures Designerbad, kostet aber einen Bruchteil. Der Mieter zahlt dafür, dass die Dinge funktionieren, nicht für Marmor.
Wie man ein Angebot für Bauarbeiten liest
Ein solides Angebot ist nach Gewerken aufgeschlüsselt, mit Mengen und Einheitspreisen. Wenn eine Gesamtsumme mit drei Zeilen kommt („Maurerarbeiten, Installation, Ausbau“), steckt dort verstecktes Geld drin.
Was ich immer prüfe:
- Was nicht enthalten ist. Das ist die entscheidende Frage. Was nicht im Angebot steht, taucht am Ende als Nachtrag in der Schlussrechnung auf.
- Nachvollziehbare Mengen. Quadratmeter Boden und Anstrich, Anzahl der Elektroanschlüsse. Wenn die Zahlen nicht zur Größe der Wohnung passen, stimmt etwas nicht.
- Angegebene Qualitäten. „Sanitärkeramik erster Qualität“ bedeutet nichts. Sie brauchen eine Marke, ein Modell oder zumindest eine Serie.
- Entsorgung und Genehmigungen. Werden häufig weggelassen und sind immer Pflicht.
- Fristen und Vertragsstrafen. Ohne Termin und ohne Folgen bei Verzug ziehen sich die Arbeiten in die Länge.
- Zahlungsweise. Zahlungen gegen Fortschrittsnachweis, niemals alles im Voraus.
Aus der Ferne renovieren, ohne sich zu ruinieren
Hier wird die Distanz zu verlorenem Geld, wenn sie nicht gut gemanagt wird. Vier Regeln, die ich immer anwende:
- Dokumentierte Vorplanung. Vor dem Start jedes Gewerk mit seiner Menge. Ohne das wird jede Änderung aus einer Position der Schwäche heraus verhandelt.
- Physische Überprüfung des Baufortschritts. Jemand mit technischem Sachverstand prüft vor Ort vor jeder Zahlung. Fotos des ausführenden Handwerkers selbst sind keine Überprüfung.
- Zahlungen gegen Nachweis. Jede Auszahlung entspricht ausgeführter und geprüfter Arbeit, nicht einem Kalender.
- Rücklage für Unvorhergesehenes. 10-15 % des Budgets. Bei Altbauten ist das kein Pessimismus, sondern Planung.
Der Fehler, der zwei Jahre Rendite auffrisst
Kaufen, ohne die Renovierung zu bewerten, und die tatsächlichen Kosten erst nach der Unterschrift entdecken. Das passiert ständig: Die Rendite wird auf den Kaufpreis gerechnet, die Arbeiten werden ausgeführt, und am Ende liefert das Projekt nicht die Zahlen, die man sich vorgestellt hatte. Zwei Jahre Mieteinnahmen können vollständig in dieser Differenz verschwinden.
Die Lösung ist einfach zu sagen und erfordert Sachverstand, um sie umzusetzen: die Baukosten bewerten, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach. Wenn Sie möchten, dass wir Ihren Fall ansehen, können Sie ein Gespräch vereinbaren oder sehen Sie sich den Service an: Bauarbeiten und technische Bewertung.