Eine gute Immobilie wartet nicht
Was sich lohnt, ist innerhalb von Tagen verkauft. Wenn Sie erst einen Flug buchen müssen, um es zu sehen, sind Sie zu spät. Die Lösung: vorab festgelegte Kriterien und jemand, der sofort bewertet.
Das Unterscheidungsmerkmal
Kaufen, finanzieren und vermieten in Spanien, ohne vor Ort zu sein
Im Ausland zu leben sollte Sie nicht dazu zwingen, schlechter zu investieren. Das ist die Leistung, die dem Projekt seinen Namen gibt: der gesamte Prozess – Suche, Hypothek, Steuern, Renovierung und Vermietung – konzipiert für Menschen, die nicht an einem Dienstagmorgen im Notariat erscheinen können.
Das eigentliche Problem
Es ist nicht der Papierkram. Es ist die Logistik
Der Kauf aus der Ferne ist absolut möglich. Was fast immer schiefgeht, ist dasselbe: fehlende Präsenz im entscheidenden Moment.
Banken, die Sie nicht kennen
Eine Hypothek für Nichtresidente hat andere Konditionen: weniger Finanzierung, mehr Anforderungen und mehr Papierkram. Ohne vorherige Vorbereitung wird sie zum Engpass.
Steuern in zwei Ländern
Sie erklären in Spanien die Einkünfte aus der Immobilie und in Ihrem Wohnsitzland Ihr Welteinkommen. Schlecht abgestimmt zahlen Sie zweimal für dasselbe.
Ein Bauvorhaben, das Sie nicht überwachen können
Eine Renovierung aus der Ferne ohne Kontrolle zu vergeben, ist der schnellste Weg zu 40 % Mehrkosten. Es muss geprüft, gemessen und technisch abgenommen werden.
Ein Mieter 2.000 km entfernt
Ein Defekt an einem Sonntag, ein Zahlungsausfall, eine Vertragsverlängerung. All das braucht einen Ablauf, der auch ohne Ihre Anwesenheit funktioniert.
Menschen, denen Sie vertrauen können
Notariat, gestoría (Verwaltungsagentur), Rechtsanwalt, Architekt, Handwerker, Verwalter. Ohne ein verlässliches Netzwerk vervielfacht sich die Distanz.
Schritt für Schritt
Der komplette Ablauf, aus dem Ausland
So wird eine Transaktion von Anfang bis Ende organisiert, ohne dass Sie öfter anreisen müssen als unbedingt nötig.
Vorbereitung
Wir definieren Ziel, realistisches Budget, Lage und Art der Immobilie. Parallel bereiten wir die Finanzierung vor: welche Bank, wie viel sie an einen Nichtresidenten finanziert und welche Unterlagen verlangt werden. Ohne diese Klärung ein Angebot abzugeben, ist der häufigste Weg, eine gute Immobilie zu verlieren.
Gefilterte Suche und Wertermittlung
Wir filtern den Markt nach vorab festgelegten Kriterien und sortieren gnadenlos aus, was nicht passt. Wenn etwas Ernsthaftes auftaucht, machen wir die technische und die kaufmännische Bewertung noch am selben Tag: Aus der Ferne konkurrieren Sie mit jemandem, der am Nachmittag hinfahren kann.
Die Besichtigung: Worauf achten und wer sie macht
Hier liegt der Schlüssel zum Ganzen. Wir prüfen, ob sich die Reise lohnt oder ob eine professionelle technische Besichtigung genügt. Wenn Sie anreisen, organisiere ich den Ablauf, damit Sie das Wesentliche in zwei Tagen sehen.
Angebot, arras und Vertrag
Verhandlung, Konditionen, Fristen und Klauseln. Wir prüfen Lasten, Genehmigungen, das catastro (Kataster) und die comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), bevor Geld gebunden wird, und ich erkläre Ihnen, was jedes Dokument besiegelt und warum.
Hypothek und Notariat
Wir koordinieren Bewertung, Zusage und Unterschrift. Hier kommt die notarielle Vollmacht ins Spiel: welche Befugnisse sie enthalten muss, damit Sie delegieren können, ohne die Kontrolle zu verlieren, und was Sie besser persönlich unterschreiben.
Steuern beim Kauf
Je nach Fall ITP (Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien) oder IVA (MwSt.), dazu AJD (Stempelsteuer), Notariat, Grundbuch und gestoría. Wir nennen Ihnen die Zahlen vor dem Kauf, damit die Abrechnung Sie nicht überrascht.
Renovierung und Vorbereitung
Technische Bewertung, Kostenvoranschlag, Vergleich der Angebote und Baubegleitung mit Prüfung des Fortschritts vor jeder Zahlung. Das ist die Position, bei der am meisten Geld verloren geht, wenn niemand hinschaut.
Vermietung und laufende Verwaltung
Mieterauswahl, Vertrag, Mietausfallversicherung, Anmeldung der Versorgungsanschlüsse und der Ablauf der Verwaltung aus der Ferne, einschließlich der regelmäßigen Steuererklärung für die Mieteinnahmen.
Steuern
Was Sie in Spanien zahlen und was Sie in Ihrem Land erklären
Das ist der Punkt, der die meisten Fragen aufwirft und bei dem Improvisieren am teuersten wird. Ihre spanischen Mieteinkünfte werden in Spanien besteuert, und Ihr Wohnsitzland berücksichtigt sie bei der Berechnung Ihres Welteinkommens.
Beim Kauf
ITP (Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien) bei Bestandswohnungen oder IVA (MwSt.) plus AJD (Stempelsteuer) bei Neubauten, dazu Notariat, Grundbuch und gestoría.
Jedes Jahr
IBI (kommunale Grundsteuer) und gegebenenfalls die Vermögensteuererklärung oder die Steuer auf Auslandsvermögen Ihres Landes.
Bei Vermietung
IRNR (Einkommensteuer für Nichtresidente) in Spanien auf die erzielten Einkünfte, mit Quellensteuern und regelmäßigen Erklärungen.
Wenn Sie nicht vermieten
Renta imputada (zugerechnete Einkünfte): Es fällt eine jährliche Steuer an, auch wenn die Immobilie leer steht.
Beim Verkauf
Kapitalgewinn in Spanien und in der Regel eine Quellensteuer des Käufers auf den Preis.
In Ihrem Land
Einbeziehung der Einkünfte in Ihre Steuererklärung im Wohnsitzland unter Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens.
Zur Vermeidung der Doppelbesteuerung gibt es das Abkommen zwischen Spanien und Deutschland sowie entsprechende Abkommen mit den meisten europäischen Ländern.
In der Praxis erlaubt es, die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland anzurechnen, doch die Anwendung hängt von Ihrer konkreten Situation ab. Ich erkläre Ihnen den Rahmen, helfe Ihnen, Ihren Fall zu beziffern, und bereite die genauen Fragen für Ihren Steuerberater vor.
Häufige Fragen
Fragen von Nichtresidenten
Muss ich zum Kauf nach Spanien reisen?
In den meisten Fällen ist es nicht zwingend: Mit einer gut formulierten notariellen Vollmacht können Sie die Unterschrift delegieren. Dennoch empfehle ich bei einem ersten Kauf mindestens einen Besuch der Immobilie und ihres Umfelds, denn manches ersetzt kein Videoanruf.
Kann ich eine Hypothek beantragen, wenn ich im Ausland lebe?
Ja, allerdings sind die Konditionen nicht die eines Ansässigen: Üblich ist eine Finanzierung von rund 60–70 % des Schätzwerts, mit Anforderungen an nachweisbare Einkünfte und Zusatzprodukten, die man vergleichen sollte.
Wie erkläre ich die Mieteinnahmen, wenn ich in Deutschland lebe?
In Spanien zahlen Sie IRNR (Einkommensteuer für Nichtresidente) auf die erzielten Einkünfte, und in Deutschland geben Sie diese Einkünfte unter Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens an. Im Steuerleitfaden im Blog erkläre ich das mit praktischen Details.
Und wenn es ein Problem mit dem Mieter gibt?
Das ist der Teil, der denen am schwersten fällt, die aus der Ferne verwalten. Deshalb wird der Ablauf mit vorbeugenden Kriterien aufgebaut: dokumentierte Auswahl, Mietausfallversicherung und klare Entscheidungsgrenzen für Ihre Vertretung.
Lohnt es sich, in Spanien zu kaufen, wenn man im Ausland lebt?
Das hängt von Ihrem Horizont, Ihrer Steuersituation und Ihrer Fähigkeit ab, es ohne Stress zu bewältigen. Im ersten Gespräch helfe ich Ihnen, es ehrlich einzuschätzen – auch wenn das Ergebnis ist, dass es nicht zu Ihnen passt.
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Weitere Formen der Zusammenarbeit
Es ist keine Preisstaffel: Es geht darum, wo Sie stehen. Wenn Sie unsicher sind, schreiben Sie mir – ich sage Ihnen, welche passt.
01
Ihre erste Investition in Spanien – mit dem vollständigen Ablauf und klaren Zahlen vor der Unterschrift.
02
Kauf, Hypothek, Steuern und Vermietung – aus der Ferne verwaltet, Schritt für Schritt.
03
Sie besitzen bereits Immobilien und möchten mehr daraus machen. Analyse und Entscheidungsplan.
04
Wissen, ob eine Sanierung Wert schafft oder die Marge auffrisst – vor der Unterschrift beim Kauf.
05
Monatliche Begleitung, um mittelfristig ein Portfolio aufzubauen, ohne allein entscheiden zu müssen.
06
Sie müssen nur eine konkrete Frage klären – ein Angebot, einen Vertrag, einen Kostenvoranschlag – und dann allein weitermachen.
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