Häufige Fragen

Nicht zwingend. Mit einer notariellen Vollmacht, die einen Vertreter bevollmächtigt, können Sie Kaufvertrag und Hypothek ohne Reise unterzeichnen. Bei einem ersten Kauf empfehle ich mindestens einen Besuch der Immobilie und des Umfelds: Manches erkennt kein Videoanruf.

Ja, das sind Nicht-Residenten-Hypotheken. Die Konditionen sind anders: Üblich ist eine Finanzierung von rund 60-70 % des Verkehrswerts, mit Anforderungen an nachweisbares Einkommen und Unterlagen, die man rechtzeitig vorbereiten sollte. Genau hier bleiben die meisten hängen.

In Spanien wird das Einkommen über die IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Residenten) erklärt, mit vierteljährlichen Erklärungen und einer Jahresübersicht. In Deutschland wird dasselbe Einkommen in Ihre Steuererklärung aufgenommen und das Doppelbesteuerungsabkommen greift.

Es gibt die sogenannte renta imputada (zugerechnete Einkünfte): eine jährliche Belastung auf den Katasterwert, auch wenn keine Einnahmen erzielt werden. Hinzu kommt, dass in Ihrem Wohnsitzland möglicherweise eine Pflicht zur Meldung von Auslandsvermögen besteht. Eine leer stehende Wohnung ist keine Wohnung ohne Kosten.

Das hängt von Ihrer Situation ab, davon, ob Sie Resident sind oder nicht, und von den abzugsfähigen Kosten, die Sie geltend machen können. Statt Ihnen eine pauschale Zahl zu nennen, die wahrscheinlich nicht zu Ihrem Fall passt, berechnen wir sie in der Beratung mit Ihren echten Zahlen.

Das hängt von den steuerlichen Regeln Ihrer Autonomen Gemeinschaft ab (MwSt. und ITP (Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien) sind nicht gleichwertig), vom Zustand der Immobilie und davon, wie viel Bauleitung Sie übernehmen möchten. Ein Neubau bedeutet weniger Sanierung, aber höhere Preise und Übergabetermine, die sich verzögern.

Die Bruttorendite dient zum Filtern, nicht zum Entscheiden. Abzuziehen sind IBI (kommunale Grundsteuer), comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand zwischen Mietern, Steuern und die Kosten der Sanierung. Entscheidend sind der Nettocashflow und die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Eine allgemeine Antwort gibt es nicht: Sie hängt von Ihrem Budget ab, von der Art der Nachfrage, die Sie anziehen möchten, und von Ihrer Managementkapazität. Was ich Ihnen sagen kann, sind die Signale, mit denen ich eine Lage ausschließe: Überangebot, Abhängigkeit von einer einzigen Wirtschaftsbranche und Preise, die bereits ein Wachstum einpreisen, das nicht garantiert ist.

Das variiert stark je nach Zustand der Immobilie. Der häufigste Fehler ist, nur den sichtbaren Teil zu kalkulieren: Anstrich, Küche und Bad. Elektro- und Sanitärinstallationen sind es, die aus einer leichten Sanierung eine Komplettsanierung machen.

Ja, mit einem gut aufgestellten Ablauf: jemand vor Ort für Störungen, eine Mietausfallversicherung, klare Entscheidungsgrenzen und eine Ausgabenplanung. Was nicht funktioniert, ist Improvisieren, wenn am Sonntagabend das erste Problem auftaucht.

Von der Definition der Strategie bis zur vermieteten Immobilie dauert es in der Regel zwischen sechs und zwölf Monaten. Am längsten ziehen sich die Suche nach der passenden Immobilie, die Hypothekengenehmigung und die Sanierung.

Genau dafür gibt es die vorgelagerte Analysephase. Ein Fehlkauf bei einer illiquiden Anlage lässt sich nur durch einen Verkauf mit Verlust oder durch jahrelanges Halten korrigieren, bis der Markt es ausgleicht. Das beste Geschäft ist oft, es nicht zu machen.

Mit beiden. Die einen tätigen ihren ersten Kauf und müssen den gesamten Ablauf verstehen, die anderen besitzen bereits mehrere Immobilien und müssen Ordnung in die Zahlen bringen. Die Methode ist dieselbe; der Ausgangspunkt ändert sich.

Auf Spanisch und Deutsch. Ich lebe seit Jahren in Deutschland und kenne daher den deutschen steuerlichen und finanziellen Kontext aus erster Hand – und genau dort liegen viele Fragen meiner Kunden.